Danske boligejere ser langt mere optimistisk på renteudviklingen end eksperter. I øvrigt har vi det fint med, at vores huse er belånt til et godt stykke op af skorstenen. 79% af alle danske boligejere er f.eks. trygge, selv om fire udaf fem murst en er belånt. De gamle dyder om gældsfrihed lever endnu – men kun i Finland.

Boligmarkedet kommenteres konstant af eksperter i medierne. De egentlige hoved-personer, boligejerne og de potentielle boligejere, kommer sjældent til orde, men de er værd at lytte til. Synovate har for Nordea gennemført en undersøgelse af boligejeres holdning til deres boligøkonomi. Undersøgelsen er gennemført fra 19. februar til 1. marts 2010, med 1.002 interviews. Målgruppen var boligejere i aldersgruppen 25-65 år med lån i boligen.

Forbruget af boliglån er ændret radikalt
Boligejernes forbrug af realkreditlån har udviklet sig siden 1996, hvor de første rentetilpasningslån kom på markedet. I 2003 kom lån med afdragsfrihed, mens lån med renteloft kom i 2004. Mulighed for rentetilpasningslån er den enkelte faktor, der har betydet mest for det danske realkreditmarked i mange år. Faktum om boligejeres forbrug af realkreditlån er, at rentetilpasningslån og andre variabelt forrentede lån udgør 60 pct. af det samlede udlån, mens rene rentetilpasningslån uden afdrag udgør 31 pct. af det samlede realkreditudlån. Når forbruget af boliglån har ændret sig radikalt på få år, så flertallet har fået nye lånetyper, er det vigtigt at kende boligejernes forventninger og holdninger til lån og gæld. Vigtigt er det også at undersøge, om boligejerne har en forbrugeradfærd iøvrigt, der matcher deres forbrug af lån.

Forbrugernes forventninger til rente og pris
60 pct. af boligejerne mener, at renten holder sig i ro resten af året. De forventer derfor, at den rente, de får på deres boliglån med variabel rente ved den årlige rentetilpasning ultimo 2010, vil ligne den nuværende rekordlave rente. Dermed forventer flertallet reelt lav rente indtil ultimo 2011. Bare en ud af fire boligejere tror på højere rente ved åretsudgang sammenlignet med udgangen af 2009. Nordea forventer, at renterne ligger lidt højere ved årsskiftet, men ikke mege thøjere end ved udgangen af 2009. Boligejerne ser langt mere optimistiske på renteudviklingen end eksperterne, hvilket gør boligøkonomi til en formidlingsmæssig udfordring. 67 pct. af boligejerne forventer, at boligpriserne er stabile året ud. Hver fjerde boligejer i hovedstadsområdet tror derimod på, at boligpriserne er steget ved årets udgang. I Nordjylland er tallet en ud af ti. Nordea forventer, at priserne i hovedstaden og i Århus vil stige i løbet af 2010, mens vi forventer et mere stabiltniveau i store dele af det øvrige Danmark. Omvendt kan det ikke udelukkes, at der kan forekomme prisfald på Fyn og i deleaf Jylland. Faldende priser negligeres af flertallet. Specielt i de dele af landet, hvor der er størst risiko for sådan en udvikling. Det er noget overraskende, når alle boligejere både har læst om de faldende boligpriser i avisen og har fået et ejendomsskema fra Skat, hvor boligens værdi pr. den 1. september 2009 er sænket sammenlignet med året før. Det har utvivlsomt fået mange boligejere til at føle sig fattigere – på papiret, men det har altså ikke rokket ved troen på, at ”mit hus” falder slet ikke eller ikke yderligere i værdi. I hverdagen er optimismen med hensyn til husprisernes udvikling ikke afgørende. Men når boligejeren bliver sælger, kan optimismen give bagslag, hvis det betyder, at man forventer en fantasipris for sin bolig og i stedet ender med en bolig, der ikke kan sælges som forventet. Det forsinker og fordyrer hele processen.

Vi bruger også friværdi
15 pct. af boligejerne vil overveje at øge belåningen af boligeni  år for at forbedre eller bygge om. Interessen for at bygge omer størst hos både børnefamilier og hos de 35 – 44-årige, hvor næsten hver fjerde vil overveje lån til forbedringer i år. En ny bil, en båd, ferierejser eller et større privatforbrug for lånte penge?N ej, det er kun 6 pct. af alle boligejerne, der vil låne penge til disse formål med sikkerhed i boligen. Billedet er ens over hele landet. Samlet set er det under hver femte boligejer – 18 pct. –der vil belåne friværdien, når man tager højde for, at der blandt dem, der tænker i lån, er boligejere, der vil låne til flere formål.
Det kommer nok bag på mange, at det ikke er kvinderne, der presser på for at belåne friværdien. Det er oftere mænd end kvinder, der tænker i lån.Boligejernes lyst til at låne og bruge penge er ikke voldsom, når18 pct. vil overveje at øge lånet i boligen. Der er nemlig et pænt stykke vej fra at overveje til at gennemføre. Hvis 18 pct. af alle boligejere ender med at tage et tillægslån på 200.000 kr. hver, svarer det til et udlån på næsten 50 mia. kr. Det vil være voldsomt og svare til ca. 6 pct. af danskernes samlede privatforbrug. Men det er ikke realistisk, at det skulle ske så massivt. Derimod er det mere realistisk, at der vil være en omlægningstrafik af fastrentelån til lån med den rekordlave, variable rente (herunder omlægninger til prioritetslån) med mulighed for øgetrestgæld. Det private forbrug har ligget underdrejet siden efteråret 2008. Først med tallene fra Dankortomsætningen for marts 2010 erder for alvor tegn på forårskådhed i privatøkonomien.

Hvad kan økonomien så holde til, hvis renten stiger? Det ved jeg ikke, svarer halvdelen. For kvinder er tallet 62 pct. og for mænd 41 pct.

Sammenholder vi dette faktum med, at 2010 er året med historiske skattelettelser og en historisk lav rente, kan det undre, at lysten til at optimere boligen ikke er større. Det kan hænge sammen med, at 105.000 husstande allerede i 2009 fik tilsagn om tilskud fra renoveringspuljen. Dermed kan en del projekter være klaret allerede sidste år pga. muligheden for tilskud. Omvendt ændrer vi hele tiden behov, og nye livsfaser indtræffer automatisk. Så 2010 vil også være året, hvor nogle boligejere kommer fra drømmefasen til handling.

Boliggæld er en livsstil
Læser man aviser, tror man måske, at store dele af familien Danmark er teknisk insolvente. Det er på ingen måde sandheden. Når danske boligejere selv skal sige det, har bare 4 pct. af dem boliglån, som overstiger boligens anslåede salgsværdi. Har boligejerne ret, er antallet af teknisk insolvente ikke alarmerende. Hver tredje boligejer under 35 år har lån, der udgør 80 pct. ellermere af boligens værdi, mens det tilsvarende tal for boligejerne i aldersgruppen 55-65 år er hver tyvende. Overraskende viser undersøgelsen også, at boligejerne lever ganske fint med gæld hele livet. Når boligejerne selv skal definerederes tryghedsniveau, er der forbavsende få boligejere,d er selv sætter lighedstegn mellem ingen gæld i boligen ogden maksimale økonomiske tryghed. Selvom det økonomiske tryghedsbehov er markant større hos boligejerne i aldersgruppen 55-65 år end hos de 25-34-årige, er det alene 7 pct. af de ældste boligejere i undersøgelsen, der så at sige drømmer om gældfrihed. Set landsdækkende er der flest med højt tryghedsbehov i Hovedstadsregionen, hvor 8 pct. ønsker det, og færrest i Midtjylland, hvor tallet ligger på 3 pct. Andelen af singleboligejere i ejerlejligheder er betydelig højere i Hovedstadsområdet end i resten af landet.

Flest ældre er ubekymrede over gæld
At boligejerne lever udmærket med gæld kan også læses i demere subjektive udsagn om boligøkonomi. Kun 39 pct. mener, at det er vigtigt at betale boliggælden tilbage hurtigst muligt. Hos boligejerne i aldersgruppen 55-65 år er det alene 29 pct., mens det er 62 pct. hos de 25-34-årige. Halvdelen vil dog gerne være gældfri, når seniortilværelsen kommer. Hos boligejerne i aldersgruppen 55-65 år er det alene 28 pct., mens det er 72 pct. hos de 25-34-årige. Der er en markant generationsforskel at spore i holdningerne til gæld. Forholdet til gæld bliver mere liberalt med alderen. Derer ingen tvivl om, at unge boligejere med høj gældsætning, anser det for vigtigere at gnave af på gælden end andre boligejere. De kan tydeligt mærke i budgettet, at ejerboligen er supertankeren i privatøkonomien. Når resultaterne alligevel overrasker, er det fordi den unge boligejer alt andet lige har en længere tidshorisont end den ældre boligejer. En god forklaring kan være at førstegangskøberen – den unge boligejer – har i baghovedet, at den første ejerbolig ikke er den sidste. Inden for få år vil de skifte til noget større med plads til større armbevægelser. Det kan være dette, der ligger bag deres holdning om, at det er vigtigt at få has på gælden. Derer heller ingen tvivl om, at køberrisikoen og avisnyheder om teknisk insolvens rumler i baghovedet på de unge boligejere. For de ældre boligejere vejer terminen ikke så tungt længere. De ved måske også, at det ikke altid er den bedste investering for dem at afdrage boliglånet. Andre investeringer kan være mere attraktive. Dertil kommer, at den gruppe boligejere, der i dag er tæt ved pensionen, kan se frem til en bedre pensioner end deres egne forældre kunne.

Overraskende viser undersøgelsen, at boligejerne lever ganske fint med gæld hele livet. Når boligejerne skal definere deres tryghedsniveau, er der forbavsende få boligejere, der selv sætter lighedstegn mellem ingen gæld i boligen og den maksimale økonomiske tryghed.


De nye lånemuligheder, som i løbet af få år er blevet allemandseje, har utvivlsomt ændret den generelle holdning til boliggæld og det at have gæld. Det er ikke livet om at gøre at blive gælden kvit. Endelig kan pensionerede boligejere også benytte sig af retten til at indefryse ejendomsskatten i deres bolig og dermed forbedre pensionen ad den vej.
Vi har styr på det, men hvad med naboen? 84 pct. svarer, at de er helt tilfredse med deres boligøkonomi. Og tilfredsheden stiger ikke overraskende med alderen. Det understøtter også, at ejerbolig-Danmark ikke er oppe i det røde felt. Boligejeren er imidlertid meget bekymrede på naboens vegne. To ud af tre boligejere mener, at mange andre boligejere har for store boliglån. Bekymringen på naboens vegne må tilskrives nyheder om tvangsauktioner, hvor niveauet er relativt højt, faktisk det højeste siden 1995. Der er ingen tvivlom, at det er den stigende arbejdsløshed, der gnaver i husholdningsbudgetterne og sender et større antal boliger på tvangsauktion, ligesom fejlslagne ejendomsinvesteringer bliver sat på tvang. Denne turbulens fylder mentalt set også hos dem, der selv klarer frisag.

De blinde vinkler i boligøkonomien
Selvom ni ud af ti boligejere svarer, at de interesserer sig for privatøkonomi, kan hver femte ikke svare på, hvor stor en del af deres indkomst, der går til at betale boliglånet hver eneste måned. Selvom kvinder og mænd angiver samme interesse for privatøkonomi, er det hver tredje kvinde, der ikke ved, hvor tungt boliglånet vejer i budgettet hver måned, mod hver tiende mand.
Hvad kan økonomien så holde til, hvis renten stiger? Det ved jeg ikke, svarer halvdelen. For kvinder er tallet 62 pct. og for mænd 41 pct. Boligen er supertankeren i privatøkonomien. Når vi angiver interessefor privatøkonomi, er det sandt. Men interesse alene er ikke lig med viden. Interesse giver ikke nødvendigvis relevant indsigt. I og med at boligejerne har taget de nye låneformer til sig til finansiering af boligen, er de blevet mere rentefølsomme og har et nyt behov, nemlig at være bedre til at følge økonomiens op- og nedture og spørge sig selv: ”Hvad betyder det for mig?” Den udvikling vil komme, men den er nok længere om at slå igennem end forbrugsændringen inden for realkreditlån.

Fakta om undersøgelsen

  • Synovate har for Nordea gennemført en undersøgelse af boligejeres holdning til deres boligøkonomi i Sverige, Danmark, Finland og Norge via et internetpanel i hvert land.
  • Undersøgelsen blev gennemført i perioden fra 19. februar til 1. marts 2010.
  • Målgruppen er boligejere i aldersgruppen 25-65, som har lån i deres bolig.
  • I Danmark blev der gennemført 1002 interviews.

Risikoen for faldende boligpriser negligeres af flertallet. Specielt i de dele af landet, hvor der er størst risiko for sådan en udvikling.